美国商业地产暴跌25%，中国买家1400亿大撤退！特

9月27日，据多家外媒报道，受新冠疫情冲击，目前美国商业地产价值已缩水高达25%-27%。而由于美国地产业遭重创，直接导致特朗普个人财富缩水约20%。

美国商业地产价值缩水超1/4

中国买家撤资近200亿美元

9月27日，据《金融时报》报道，美国商业地产估值已经较正常时期贬值四分之一甚至更多。业内人士认为，当下美国购物中心、酒店等商业地产遭到疫情冲击，如今美国地产行业正步入寒冬。

富国银行研究报告称，一旦商业地产所有者还不起贷款，其抵押的地产估值将会下降，平均贬值幅度高达27％。以估值为2590万美元的休斯顿一家皇冠假日酒店（Crowne Plaza hotel）为例，本月该酒店价值较2014年被捆绑进CMBS交易时下跌了46%。自3月份以来，该酒店就一直没有偿还抵押贷款，并在5月份被移交给特别服务机构。另一家距离洛杉矶市中心约20分钟车程的米拉达假日酒店（Holiday Inn La Mirada）最新估值为2210万美元，较2015年下跌了27%。此外，由于自4月以来没有还清抵押贷款，美国田纳西州哥伦比亚的一家假日酒店今年9月估值大跌37％至770万美元。

富国银行研究报告涵盖了自4月1日以来新评估的116家捆绑在CMBS中苦苦挣扎的房地产，其中有68家是本月进行评估的。在全部抵押贷款中，有75笔和酒店有关，另有26笔和零售地产相关。

CMBS 的基础资产一般为商业房地产抵押贷款,其中“商业房地产”包括商业物业和多家庭不动产两类,前者主要为写字楼、商场、酒店、健康医疗中心和工业用地,后者主要为用于出租的公寓楼,一般均需已建成且能够持续产生运营收入。值得注意的是,CMBS 贷款一般仅由被抵押的商业房地产提供还款保障,对借款人没有追索权。

据外媒报道，今年二季度，在美国，坏账风险最高的10家银行，其不良贷款合计猛增62%，其中，商业房地产的不良贷款增幅高达144％，至260亿美元。为了弥补由于房地产萎靡产生的巨亏，目前美国各大银行已开始提高拨备。

一边是美国商业地产风雨飘摇，另一边，以中国为首的投资者们正在加速撤离。Real Capital Analytics数据显示，2019年，中国投资者净卖出美国商业地产价值近200亿美元（约合1400亿人民币）。今年8月，由于美国哈德逊广场（Hudson Yards）项目开发商拖欠还款，中国投资者已经申请仲裁，要求开发商退还近10亿美元投资款项。

加上美国第二轮疫情来袭，美国地产似乎不再是投资里眼里的香饽饽。截至9月28日10时37分，全美确诊人数已经达到732万例。业内人士认为，如果美国疫情得不到进一步控制，当地房地产市场将陷入更深危机。

摩根士丹利（Morgan Stanley）报告认为，预计办公大楼将贬值40％，租金继续下滑，纽约市中三分之一的酒店将面临破产。

地产业遭重创

特朗普个人财富缩水20％

据时代周报消息，9月8日，《福布斯》杂志公布了最新的“美国400富豪”榜单。尽管全美400位富豪的总资产突破了3万亿美金，创下历史新高， 但特朗普个人的排名却下降64位，仅名列榜单的第339位。

《福布斯》表示，从去年9月至今，特朗普的个人净资产从31亿美元下降到25亿美元，减少了6亿美元，相当于财富缩水了近20%。彭博社也表示，特朗普的财富在2020年的跌幅是近5年来最大的。

整个疫情期间，特朗普集团主营的房产、酒店、庄园、高尔夫俱乐部等业务，几乎全受到冲击。据CNN统计，今年3月以来，特朗普集团的损失已从每天65万美元上升到100万美元左右，旗下的酒店也已解雇了近2000名员工。

在纽约曼哈顿区第六大道，有一座43层的摩天大楼，该大楼横跨整座街区。这就是著名的“美洲大道1290号”（Avenue of the Americas NO.1290），美国银行的所在地。这是特朗普所有商业房产中最昂贵最核心的的一处，他本人拥有该房产30%的股份。目前这栋房产已经缩水近1亿美元，目前估值为3.42亿美元。特朗普的另一处重要商业地产，位于华尔街40号的特朗普大楼（40 Wall St.）也下跌严重，这一年缩水了6500万美元，估值为2.62亿美元。

据《福布斯》统计，在过去一年，特朗普在纽约的8处核心房产总共缩水3.26亿美元。只有毗邻联合国总部的特朗普世界大厦（Trump World Tower）涨了200万美元，目前估值为2700万美元。

抵押贷款违约率创近9年高点

鲍威尔发出严重警告

今年5月美国住房抵押贷款违约率飙升，为2011年11月以来的最高水平。具体来说，逾期30天以上还款的借款人数量激增至430万，较4月份增加72.3万。超过8%的抵押贷款已经过期或处于止赎状态。

然而在新冠疫情期间，华尔街又重新向信用不佳的房主提供贷款。据高盛数据显示，与私人债券捆绑中、或没有政府支持的住宅抵押贷款的违约率已从1月份约4%的低点飙升至7月份的约18%。

德意志银行(Deutsche Bank)数据显示，今年以来，已经发行了价值约584亿美元的私人住宅抵押贷款债券，其中20%属于“不合格抵押”类债券。而据跟踪债券发行的平台Finsight的数据，摩根大通(JP Morgan Chase & Co。)和富国银行(Wells Fargo)是今年住宅抵押贷款债券的最大发行银行。一旦大银行开始松懈危机时期的罚款和监管调查，它们就开始加大对不符合质量管理或政府贷款标准借款人的放贷。

作为解除对华尔街监管的承诺的一部分，特朗普政府在8月份提议降低部分抵押贷款标准。

上周四（9月24日），美联储主席杰罗姆鲍威尔（Jerome Powell）表示，如果美国政府不提供进一步的财政援助来缓解新冠疫情的经济影响，抵押贷款违约和租客驱逐可能会出现增加。

目前，美国家庭可能仍在继续使用3月份国会通过的2.3万亿刺激计划中的剩余资金进行支出。鲍威尔说，“风险是，他们最终将用光这笔钱，并且不得不削减开支，甚至可能失去房屋或租约。”