全国学长沙！中央部委定调，释放了什么信号？

谁是全国“房住不炒”最坚决的城市？

长沙，必有一席之地。

近日，住建部近日印发《建设工作简报》，以《长沙市落实主体责任稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制》为题，对长沙在房地产市场调控方面的经验给予充分肯定并向全国推广。

全国学长沙，这是来自顶层住房管理部门的肯定。

事实上，多地已将长沙作为学习对象。此前，深圳市住建局、东莞市住建局已先后到长沙调研学习，均对当地房地产调控工作成效、先进经验和典型做法给予高度评价。

然而，长沙模式广受赞誉，“一个让炒房客有去无回的城市”之名更是广为人知。

然而，学长沙，并非想象的那么容易。

01

长沙房价有多低？

2020年，长沙住房均价仅为1万元左右，远远低于同等城市能级的中西部省会，甚至还低过许多东部沿海的普通地级市。

单纯看房价可能并不直观，从房价收入比来看，长沙是国内为数不多处于合理水平的城市之一。

2019年，深圳房价收入比高达35，三亚、北京、上海、厦门超过了20，广州、福州、杭州、南京、东莞、苏州等城市超过了15。

只有长沙房价收入比低于7，位居全国主要城市末位，符合3-9的国际正常水平。

长沙房价之低，早已毋庸置疑。

然而，如此之低的房价，却曾遭遇当地市民投诉，连发六问质问“长沙房价为什么不能涨起”。

当地的回应态度极为坚决：

继续保持调控方向不变、调控目标不减、调控力度不松，持续保持长沙“房价洼地”比较优势，并使之成为长沙城市竞争、产业聚集、人才流入的要素保障，进一步提升老百姓的获得感、幸福感。

总结起来就是四个字：房住不炒。

随后，当地官方微信公众号“长沙发布”发文：

选择长沙，只要肯奋斗，就能过上幸福生活，“买得起房子、娶得到妻子、养得好孩子”。

一个万亿GDP的省会城市，能让普通打工人都能触及买房的门槛，这是多么难得的成绩？

02

长沙模式，究竟是什么？

一是楼市调控全国最严，“反炒房”态度最为坚决，几乎遏制了所有投机空间。

1、限售4年。商品住房须取得不动产权属证书满4年后方可上市交易。

2、二套限购。购买二套房，必须在首套房拿证4年之后。

3、二套征收重税。个人购买家庭第二套改善性住房，按4%的税率征收契税。

4、堵住人才购房漏洞。专科及以上学历人才，须满足在长工作生活24个月。

要知道，广州限售只有2年，深圳只有3年，两地契税均可减按1%-3%征收，至于购买二套房仅有“认房又认贷”限制，不存在4年间隔期，由此可见长沙调控之严。

二是天量供应土地，杜绝人为制造短缺。

房价短期看政策，中期看土地，长期看人口。毕竟，土地是垄断的，土地供应是否充分，是不是存在人为制造短缺，有没有主动制造“地王”，决定着许多城市房价的走势。

2020年以来，疫情冲击之下，经济刚刚走上复苏之路，不少城市的地王却呈现井喷之势，这些地王多数都是国企创造而来，背后不乏地方政府搅热楼市的考虑。

反观长沙，土地供应呈现井喷之势，供求不存在人为制造的短缺。

从2015年到2019年，长沙土地供应面积接近9000万平方米，仅2019年就供应了2600多万平方米，这将为当地提供源源不断的住房供应空间。

在内地，不少城市都将“土地资源紧张”作为房价上涨的依据。

事实上，几乎所有城市都不存在真正的土地短缺问题，问题是土地有没有供应充分、住宅用地究竟占比有多大、住宅供求失衡有没有人为因素存在？

即便是以城市面积过小著称的深圳，土地也不是想象中的那么紧缺。相比于土地紧缺，深圳住宅用地长期供应不足才是更关键的症结所在。（参阅《央媒点名一线城市！房产税不远了？》）

长期以来，深圳居住用地占比20%左右，低于国家相关标准中25%～40%的下限，而国际上一般是40%以上。

03

中国房地产20多年的上行史，让“房价只涨不跌“的神话深入人心。一旦出现长沙这样的例外，就会引来各种各样的口诛笔伐。

“六问长沙为何不能涨起”，就是其中的代表。这背后的典型观点有二：