义乌楼市的魔幻与现实

原标题：义乌楼市的魔幻与现实：“千人摇”频现 人才购房排队到明年

“万人摇”频现、房价水涨船高，“小商品之都”义乌楼市火爆异常。

《2020年全国百强县房价榜》显示，义乌以22181元/平方米的房价高居第二，甚至高于武汉、合肥等省会城市的同期房价。

连日来，《中国经营报》记者走访了绿城晓风印月、望辰府、绿地朝阳门等多个项目发现，多个“千人摇”在这座县城上演，甚至还有位于核心区域的高端项目均价已是“破四望五”，日渐升温的楼市与却显冷清的地标国际商贸城形成鲜明对比。

成交量、供应量、房价、地价等数据何以不断走高？记者采访了解到，一是义乌目前土地资源稀缺，地价直逼2万元/平方米，房价也水涨船高；二是刚刚推出的人才新政，加之义乌不限购，大大推动了新房销售；三是义乌近年来大力推动城市更新，诞生了一大批拿到拆迁款又有购房意愿的人群。

市中心单价直逼5万元

国庆节前夕，位于义乌国际商贸城附近的绿城晓风印月项目上演“千人摇”。这个单价2.8万~3.2万元/平方米的项目，共计164套毛坯房源，仅仅1小时便销售5亿元。

10月29日，记者来到绿城晓风印月的城市展厅了解到，由于首开热销，该项目计划在11月中旬加推两栋楼约150套房源。置业顾问告诉记者，新房源预计均价3万元/平方米，目前锁资10万元便可登记报名等待开盘参加摇号。“我们的项目根本不愁卖，现在报名人数已经将近700了，所以也没有做样板间，预计2022年能够交付。”

而在毗邻义乌核心地段“义乌之心”的望辰府，这个总房源近2000套的大型项目在今年6月首次开盘后，已连续数次加推。

“由于整个义乌市场在往上走，我们是卖完一栋就再推出一栋，下个月还将继续加推。”该项目置业顾问李琴（化名）向记者表示，目前项目主力户型为97平方米和117平方米。“这边属于义乌的老城区稠州街道，周边的学区和商业配套在义乌也是第一梯队的，均价仅为3万元/平方米，比附近的回迁房价格还要低。”

但要提到义乌房价的“天花板”，莫过于位于稠州中路91号的绿地朝阳门。据悉，此项目共754户，以148~220平方米的大户型为主，是市面上较为稀缺的江景洋房，均价高达4.5万元/平方米。

而这些仅仅是义乌楼市升温的一个缩影。据义乌市建设局统计网签备案数据，今年1~9月，义乌市商品住房（不含限价房）成交套数达11339套，成交面积达135.73万平方米，成交总金额为296.64亿元，较去年同期相比分别增长67%、67%和72%。

另据一TOP10房企统计数据，9月，义乌新建商品住宅供应量约为21万平方米，同比上涨127%；成交量约为18万平方米，同比上涨67%；存销比仅为6.7，为近一年来的最低值。

“义乌市中心的有些新楼盘价格比得上杭州主城区了，我工厂附近的项目单价也在2万元/平方米左右。”一名当地企业家表示，义乌发展至今，土地资源已较为稀缺，最近不少土拍的单价已经接近甚至突破2万元/平方米了。另一方面，从购房者角度来看，义乌的流动人口远远大于本地人口。今年受新冠肺炎疫情影响，内外贸订单都缩水甚多，“生意上不顺利有风险，人们往往会把钱投资到不动产”。

相关数据显示，9月，义乌共拍出4宗土地，建筑面积41.94万平方米，成交总价76.49亿元，溢价率26.24%。此外，平均楼面价高达18237元/平方米，同比上涨52.7%，这一价格甚至高过上海、杭州等长三角重点城市。

“但换个角度思考，房价和地价也在一定程度上反映出一个城市的经济实力和潜力。义乌经济总量常年位居全国县域经济前五名，所以这样的房价也在情理之中。”上述企业家说道。

“义乌的房价也是近两年起来的，主要原因就是城市更新。”李琴告诉记者，近几年义乌拆迁较为频繁，这些拆迁户拿到补偿款后，尽管有回迁房，大部分还是有购买商品房改善的需求。

中国指数研究院企业事业部常务副总经理、浙江分院研究总监高院生在接受记者采访时也表示，影响义乌楼市需求端的，城市更新是重要的一方面，2017年之后，义乌的城市更新速度在加快，2019年有一些大量的拆迁市场的需求，而且在2018年之后，义乌货币化安置的比例已经达到了100%。

但在高院生看来，拆迁市场的需求是不持续的，“2019年算是收官之年，虽然此后也会有这样的需求，然而比例是在逐渐减少的。”

人才政策或成“催化剂”

前不久，由赛迪顾问县域经济研究中心编制的《2020全国百强县榜单》出炉，号称“小商品之都”的浙江义乌名列第九。相关数据显示，2020年上半年，义乌市实现GDP约669.4亿元，占金华市GDP总量比重达31.86%，较上年同期初步核算值增长了48.8亿元，名义增长速度为7.86%。

今年7月底，义乌的人才新政正式实行。没有义乌户籍的外来人口，只需在义乌工作且已缴纳职工基本养老（医疗）保险1个月以上，同时本人及配偶在义乌市域范围内没有享受房改房、集资建房等政策性住房，便可享受新政。

记者了解到，所谓人才分为学历型、职称型、技能型或荣誉称号型四类。具体而言，省部级以上补贴140万元，正高级职称或博士学历学位 80万元，副高级职称或浙江省核发的高级技师 50万元，全日制硕士学历学位 40万元，全日制本科学历或中级职称 30万元，全日制专科学历或浙江省核发的技师 20万元。

值得一提的是，义乌新政取消人才购房补助政策兑现时“所购住房办理按揭抵押的，首付款（含优惠款）不少于购房总价的50%”的规定。也就是说，人才购房首套房首付最低也为三成，但优惠款须全额用于首付，所购商品房5年后才可交易。

义乌位于浙江省中部，因小商品经济而闻名天下，是中国全球化程度最高的县城。官方数据显示，截至2019年8月，作为金华市下辖的县级市，义乌总人口230万，其中近150万为流动人口，流动人口增长率连续两年约为7%。

对这类人群而言，新政的主要作用便是吸引外来人才以及缓解外来人口在义乌购房的压力。

“义乌补贴的人才不仅有学历型的，还照顾产业技能类的人才。”李淑怡（化名）在义乌大学毕业后，一直在义乌工作生活。她告诉记者，像她这样虽然只是专科毕业，但因为在A类企业工作，也能获得30万元的人才补贴。“我刚买了一套250万元的房子，三成首付75万元，补贴就能占到一小半了。”

据《金华日报》报道，人才购房新政落地有效地推动了商品住房的销售，人才购房客户激增。部分房企人才购房客户占比一度超过七成，备案成交数据一定程度上受限于人才购房资格的审批，存在相对滞后情况，销售数据将在后续持续体现。

“现在人才购房的客户量特别多，前几期的人才客户有的购房补贴还没有到账户，现在买预计明年2月才能拿到了。”李琴表示，现在有些项目因为等不起放款周期，不太愿意做人才购房。“因为我们项目体量大，卖得也还不错，只要先付10万元的定金，可以等到政府发放补贴后再付首付签合同。”

高院生也认为人才新政对于义乌楼市发展有重要意义。他表示，义乌上半年整个成交的操作面积在下降，这意味着有刚需的购房者的比例在扩大，这些人可能就是新义乌人。因此，在整个义乌的成交板块里，一些乡镇的楼盘，或者有学区资源楼盘的成交量都是不错的。人才新政可以为义乌楼市的长期发展提供新的支撑，因为义乌楼市去库存的压力还是存在的，需要新需求的进入。