地产商最黑套路！坑你倾家荡产，这么玩的越来

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魔幻的城市，奇幻的房价，自然也有迷幻的事情。

255万买一套100㎡左右的房子，在全国房价第一的深圳，算是捡个大便宜了。

要知道，深圳9月二手房均价71591元/平，最火的南山区均价94409元/平，100平米的房子便宜好几百万，不动心太难了。

但是，没过多久，捡完这个“便宜”的小区居民可就坐不住了，他们发现自己掉大坑里了，只能拉起横幅四处维权，说开发商搞欺诈。

这是咋回事呢？

事发小区叫鸿基新都，它的全称其实是“鸿基新都商务大厦”，在龙华的观澜街道，距离深圳的市区挺远，反而距离东莞的塘厦镇很近，其实看名字也都能知道，这个小区并不是住宅，而是商业房。

当然，深圳有点特殊，宅地太少，所以商务公寓太常见了，不少疯抢的项目也都是商住性质，这个商住楼咋就上升到“商业欺诈”了呢？

大家知道，房产销售要五证齐全，这个鸿基新都四证都齐了，但是唯独缺一个预售许可证，而且这个公寓还是“集体大红本”，一栋楼一个产权，不能分割，这就意味着这个小区的房产买入后是不好交易的，但这些都不是障碍，无论在线下还是线上，“卖房”的宣传铺天盖地。

没证咋卖？

开发商就变通了一下，像众多的深圳小产权房的操作类似——买房变成租房。

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开发商和业主签订“租赁合同”，合同签了租赁上限20年，20年之后免租金直到地到期，合同里面又规定了单价，而且可以全款，也可以分期，还可以以租房的名义贷款，这就是“以租代售”。

那两年“租售同权”概念正红，政策号召还是很起作用的，但很多人分不清真假，再加上销售一通忽悠就纷纷付款了，不限购，不限贷，超低价在深圳安个家，多划算啊。

但是，最近业主翻出来开发商的黑历史，2018年这个开发商就因为违规卖房被罚了，但是他们一点没改，后续依然用这种方式卖出不少房，业主不干了。

但开发商更狠，在2020年出示了一份落款2019年、但据业主说从未贴出的告示，说本来房子就是出租使用的“而非销售”。

得，200多万买的房子，就彻底变成了租的房子了，这个坑大了。

买房无非就是两个功能，一个是住，一个就是投资，但是这项目，不论自住还是投资都是血亏。

简单地算笔账嘛：

一套102㎡的房子，卖价255万，128万的首付，127万贷款，借不到正规的房贷，就只能找开发商合作的小贷，报出12%的利率，10年等额本息，月供18221元，房子总代价346.65万。

这样102㎡的房子现在可以租到3600元/月，地还有40年的使用权，粗略计算下租金，也就172.8万，直接亏掉50%。

200多万租的房子，也只能就这么砸手里了。

03

血亏是一定的了，你就当高价租个房自住吧，这个愿望也面临挑战。

2010年的最后一天，还在宝安区的观澜街道出让了连片的三块地，一块宅地，一块商服用地，一块工业用地，三块地都是被长安汽车以底价拿下，耗资10.89亿，手笔也不小。

按说，有宅地还是挺好的，但是这块宅地要建安居房以及产业配套房，也就意味着没什么赚头，2015年，正是深圳房价从2万涨到4万的通道内，这块宅地建起了当时深圳最大的“安居型商品房”福安雅园，上市时配售均价才7698元/㎡。

宅地没享受到房价上涨的红利，工业用地建了名车城，结果本来应该专注餐饮、零售的商服用地，赶上了这波上涨的红利，长安汽车的主业还是造车，于是就委托主营房地产开发的深圳鸿润创建来操盘这件事情，赶紧盖了商务公寓，这就是鸿基新都。

当初买地的时候，楼面地价2817元/㎡，但是开盘的时候房子卖到了1.98万，后来均价涨到2.3万了，大赚。

现在，买房变租房了，业主们闹腾起来，开发商也试图想让业主们安心，双方协调，长安汽车和鸿润创建承诺，“不会转让也不会抵押鸿基新都商务大厦的X栋XX号房”。

但是这个承诺一点也不靠谱。

一栋楼一个产权证，单个房间其实是没有单独产权的，本来也没办法抵押或者转让，而且房产证在公司手里，当年买地的时候，长安汽车是和PSA组建了长安PSA合资公司来造车，10年过去了，长安PSA已经解体了，股权卖给了宝能，长安在深圳的败退也不是一朝一夕的事了，保不齐就会打这块地的主意，真到那时候没结果还真不好说。

04

有意思的是，这个闹得鸡飞狗跳的的楼盘，现在还在拼命宣传。

于是，同一个社交媒体，同一个小区，两种不同的声音，有人在大呼“上当受骗”，仍有人在夸这个小区“挑不出毛病”，仿佛他们是处在一个平行世界里面。

这事儿在深圳很常见，各种复杂的产权关系，在观澜、西乡、沙井、李朗等地区，也都是司空见惯的，掰扯不完。

类似的事儿其实早就有了，为了赚点钱，有些人脸都不要了。早年间房价没起来的时候有人花了490万买了8套房，最后开发商反悔，想要钱房两吞，碰到这种，业主毫无办法，因为房子产权还在开发商手里的。

开发商声称，“房子是我的，如果他们不服，可以去法院告我”。

这个架势，就是摆明了要坑人，但还是有人屡屡入坑。

前几年北京昌平一个叫做“肯特青年社区”宣传很有吸引力，15.8万/套，抵前20年租金+后20年免费，以租代售，40年的产权就到手了，附近不少互联网公司的员工还真就听了宣传，就按这种方式买了。

到了2018年6月的时候，项目还在附近的超市使劲宣传，其实这个小区在3个月前就被要求腾退了，11月份开始就要强拆了，15.8万买了个寂寞，哭都来不及，只好四处维权去了，黑心的开发商和中介，不会放过最后一个铜板。

05

这些摆明了坑人的事情，经常在房价超高的一线城市周边出现，这些年，大家都在为高房价叫苦，无论是想扎根城里还是投资置业，都想沾点房价的红利。

那么也总有投机的商人能抓住这点，在深圳就是各种小产权盘和小产权中介横行，而在北京，超市门口这样“易骗群体”出没的地方，也总能看见这样的楼盘。

为啥入坑？

1、不限购。

好一点的一栋楼有个“大产权”，差一点的连大产权都没有，根本没法交易，不能卖，自然也就不限购了。

2、最主要的还是价格低。

15.8万在北京也就能买两三平方米，深圳的2.5万/平是好多年前的价格了，凡是房价涨得快的地方都有类似的套路，像东莞，过去一年房价涨了27%，但你还是能找到9.9万一套特价房，你敢信吗？

各种矛盾融合，就诞生了新的“解决方案”，这种以租代售的模式，似乎就成了被默认的行业惯例。

一般，正规的中介，都不做这样的生意，要么是开发商亲自上阵，要么是专门倒腾小产权的机构来操盘，而吸引人的几个点，“卖点”无非就是：

● 房型好、环境好、地理位置优越；

● 价格优势，绝对比周边的商品房价格低；

● 租售同权、买卖不破租赁，绝对有保障，法律站在你这边；

● 有产权，你看有“大红本”，而且未来还有很多年，没准哪天就可以产权分制，就能拿到单独的小红本了。

看起来，一切都很美好，开发商为了规避没产权和“自持地限售”，什么样的理由都可以编的出来，而消费者为了占便宜，这些有吸引力的理由又足够让他们盲目相信。

其实，用常识想想就知道不靠谱：

● 位置那么好，还需要你漫天撒网么，超市都不放过？

● 价格为啥低，心里就没点数？

● 卖不能卖的房子，本身就不合法，还在妄谈法律？

● 至于小产权转正，你先转正一个试试？

现在调控严格，房价又忽忽悠悠的涨起来了，就有更多的人在干这种缺德事，再碰到这种“好事”，提醒下自己，到底何德何能？这种天上掉馅饼的事会让你摊上？