上海最大家居城拆迁：商户平均损失近千万 绿地集团违法改变土地用途

浙江五联律师事务所徐利平律师表示，结合目前信息，可以确定绿地集团改变了土地使用用途，属违法行为，已准备向主管部门投诉。

截至8月3日，上海最大的家居城——上海吉盛伟邦绿地国际家具村（以下简称吉盛伟邦家具村）已有314个展厅已经撤场。看着入口处每日不断更新的数据，剩下的70多家商铺经营者又气又急。气的是从去年10月起，商户们遭遇断水断电，只能妥协；急的是上千万元资产被毁在即将拆迁的家居村，至今没有说法。

上游新闻记者了解到，吉盛伟邦家具村的拆迁改建，源于绿地集团2019年的一次收购行为和升级改造：一方面不免租、不续约、不赔偿的解决办法让商户们无法接受，从而引发维权；另一方面，因土地用途被改变，相关升级改造规划方案未获批准，绿地集团的操作被指违法。此事件一直备受关注。

针对此事，8月3日，上海吉盛伟邦绿地国际家具村市场经营管理有限公司董事长薛迎杰称，会有对外宣传部门进行回复。但截至发稿前，绿地集团尚未就此事作出回应。浙江五联律师事务所徐利平律师表示，结合目前信息，可以确定绿地集团改变了土地使用用途，属违法行为，已准备向主管部门投诉。

8月3日，上海青浦区，极为反常的”提醒顾客谨慎下单“标牌，被放在家具村醒目位置。商户们表示，其生意受到很大影响。/上游新闻记者 时婷婷

1 上海最大家居城升级调整，有商家刚装修完

紧邻上海虹桥综合交通枢纽，总规模42万平方米的上海市青浦区吉盛伟邦家具村在家具圈内一直颇有名气。据其官方信息显示，吉盛伟邦家具村是目前上海乃至全国首屈一指的家居行业中心，也是全国最大的家居商业集群，拥有慕思凯奇、美梦思、朗乐福、艾力斯特等世界知名品牌。

截至2019年9月前，绿地集团及吉盛伟邦家具村分别拥有该家具村50%的股权，且自2007年开业以来，家具村经营状况一直不错。商户汪肇安表示，家具村里共有567户商户，大部分都是在这里经营多年的商户，而且因吉盛伟邦家具村的名气大，每年还有新入驻的企业。

商户沈先生就是其中之一。“家具村开业时我就在这里开店，十几年内开了4家店，仅装修投入就有上千万元。”沈先生说，对于家具行业来说，门店装修的周期长，投入大，短期很难看到效益。因此，入驻时曾提出一次性签订5年或者10年合同。

“当时吉盛伟邦家具村说他们是全国知名品牌，根据行业规定都是一年一签，只要双方合作愉快不会有大问题。”沈先生表示，基于此，商户们均为一年一签，租金可月付也可季度付。

2019年9月6日，刚刚与商场续签了一年合同的沈先生，与其他500多户商户收到了上海吉盛伟邦绿地国际家具村市场经营管理有限公司发布的《上海吉盛伟邦家具村升级改造告知函》，矛盾由此开始。

上游新闻记者注意到，上述《告知函》称，绿地集团完成了上海吉盛伟邦国际家具村的股权收购，家具村已成为绿地集团下属全资子公司。

在青浦区政府的支持下，将对上海吉盛伟邦家具村进行定位调整和升级改造，将在原址打造学研一体、产业生态完备、具有领先科技实力的百万方世纪级人工智能创新中心——市西科技园，并同步引入总部办公、酒店公寓、配套商业、邻里中心等功能业态。 自2019年11月启动，总体升级改造周期总计划4年。

同时，特别提到家具村将根据各阶段的节点规划，陆续开展与各区域商户关于调整升级的沟通工作。

“也就是说，经营了十几年的商铺就要关门了。”沈先生表示，在此之前他刚完成对新店铺的装修升级。

与沈先生一样，家具村里还有多名新入驻商户仅完成了装修，还没有盈利。

去年9月17日晚间，绿地控股发布关于收购吉盛伟邦家具村50%股权的公告。公告称本次收购完成后，绿地控股将持有吉盛伟邦家具村100%股权。

8月3日，上海青浦区，吉盛伟邦家具村打出醒目广告称，目前已有314个展位撤场。/上游新闻记者 时婷婷

2 变来变去的谈判承诺，双方矛盾升级

“实际上，从去年7月开始就有消息称绿地可能要收购，家具村要被拆迁。吉盛伟邦家具村给出的态度也很模糊。如果拆迁，商户们损失平均下来也有近千万元。因此有商户从七八月开始就没再交租金。”家具村商户汪肇安表示，去年9月11日，未交租金的商户收到了一份《催款告知函》，其中提到：如欠缴租金时间超过15天，即属严重违约并同时解除合约；除缴纳租金外，还需要按5‰/天收取滞纳金。

“这期间，吉盛伟邦家具村称，只有按时缴纳了拖欠租金，才可以享受退场拆迁赔偿。”多名商户称，基于此，大部分商户缴纳了租金，对于未缴纳的也在同年8月、10月两次活动中，以销售款抵扣了租金。

缴纳了租金，补偿方案却迟迟不公布，吉盛伟邦家具村的做法引起商户们的不满。从当年9月17日至10月29日，商户们与吉盛伟邦家具村及绿地集团驻家具村负责人前后进行了7次谈判。因绿地集团前后说法不一，导致矛盾不断升级。

上游新闻记者获取的多份会议纪要显示，2019年9月17日，已接管吉盛伟邦家具村的绿地集团工作人员王志华、刘东坡向商户们承诺，可以保证吉盛伟邦家具村在6个月内正常经营，但目前无法给出明确的改造计划和赔偿方案，需要下一次会议时提供。同日晚间，吉盛伟邦家具村发布了《关于2019年9月11日〈催款告知函〉有关事宜的承诺书》，承诺撤销《催款告知函》的全部法律效力，同时承诺不按《租赁合同》的约定追究商户欠款的违约金。

对于赔偿事项，2019年9月19日、9月24日、9月27日，在上海市青浦区赵巷镇信访办的主持下，两方三次进行协商。对于商户代表提出的短期补偿和到期赔偿诉求，绿地集团负责人均未给出回应，但承诺可以保证持续经营18个月。同时9、10两个月给与未欠租金商户每月15天免租优惠。

本以为在赵巷镇信访办的主持下，协商可以向着好的方向发展，但同年10月9日的商谈却出现变数。

据2019年10月9日上海吉盛伟邦绿地国际家具村市场经营管理有限公司出具的《关于开展协商工作的告知函》显示，对于后期项目的改造升级，针对不同商户的不同情况，实行“一户一议、一户一案”。2019年10月29日，绿地控股集团副总裁吴晓晖代表吉盛伟邦家具村又一次做出“维持现有合同、11月正常开始收取租金、18个月内可续约，家具村至2021年2月18日结束”的承诺。这也是双方最后一次谈判。

“但是由于吉盛伟邦家具村早已经放出消息要拆迁，不仅没有订单，之前的订单也频繁被退单。”多名商家称，吉盛伟邦家具村一面做出承诺，一面却对外宣传要拆迁，使得一些投入较小的商户不得不做出让步，缴纳拖欠的两个月租金后撤场。

2019年11月29日，吉盛伟邦家具村发布《关于限期撤场并归还展位的告知函》，要求剩余商户在当年12月15日前撤场，同时注销商铺所有相关证照。“不免租、不续约、不赔偿，推翻了此前所有承诺。”多名商户称，吉盛伟邦家具村前后不一的做法有悖诚信，不应该是上市公司的做法。

对此，上海吉盛伟邦绿地国际家具村市场经营管理有限公司董事长薛迎杰在回应上游新闻记者采访时表示，因绿地集团是上市公司，其本人不便对此事接受采访，稍后会安排负责对外部门工作人员进行回复。但截至发稿前，绿地集团并未对比做出回应。

上游新闻记者注意到，针对吉盛伟邦家具村目前的状况，绿地集团曾通过官方渠道表示，截至2019年8月底，共有439家租户累计拖欠租金、物业管理费、水电费、代缴税金等各类应付款项3178万元。由于家具村极小部分商户长期恶意欠租、逾期占场，甚至还多次聚众上访、阻挠日常施工，影响了家具村正常经营，让家具村陷入经营困境。且商户们提出的系不合理诉求，无法给予支持，也无法按照对待合规经营租户的标准来对待该批租户。

2019年9月6日，吉盛伟邦家具村发布消息称，将对家具村进行改造升级。/受访者供图

3 家具村起诉多家商铺，立牌提示“谨慎下单”

上游新闻记者了解到，在青浦区赵巷镇多次搭桥、双方仍未谈拢的情况下，2019年10月16日，赵巷镇人民政府向商户出具了《信访事项答复意见书》，其中提到：承租人因租赁引发的纠纷属民事合同争议，建议双方友好协商，协商不成可通过法律途径依法维权。

“因为是合同纠纷，因此不在信访受理事项范围，前几次只是我们政府出面给双方搭建了平台，谈判和谈判结果我们不参与也不干预，建议他们走司法流程。”对于相关信访事宜，赵巷镇信访办陆姓负责人8月3日如是表示。

上述《信访事项答复意见书》发出不久，有商户被吉盛伟邦家具村告上法庭。同时，家具村的拆迁也开始施工。

8月3日，上海青浦区，吉盛伟邦家具村展厅内部分商铺已被拆除。/上游新闻记者 时婷婷

8月3日，上游新闻记者在吉盛伟邦家具村看到，四个区域的外立面宣传牌已经被拆除，展厅内还有近70户商户仍在营业，但因停水停电商场中并没有客人购物。

此外，不是商户的展厅已经被拆除。而在展厅外，进出口的路面已被严重破坏，且醒目位置还放置了一块“园区现有部分商户合同到期且欠费，为维护您的消费权益购物时请关注展位标识，谨慎下单”的提示牌，落款为绿地全球商品贸易港集团。

“这几个月都没什么生意，往年同期月营业额能在100万左右，现在不退单就已经很好了。”商户们坦言。

“我们咨询过律师，这种状况适用于不安抗辩权。”多名商户称，未缴纳房租的前提是家具村即将拆除，在担心自己的投入无法收回的情况下，可以行使不安抗辩权，暂停交付后续租金。

8月3日，上海青浦区，吉盛伟邦家具村部分展厅的外立面已被拆除。/上游新闻记者 时婷婷

但结果并没有商户们想的那么乐观。2020年6月15日，汪肇安收到了上海市青浦区人民法院（2019）沪0118民初22131号民事判决书。判决书称，在原告（吉盛伟邦家具村）、被告（汪肇安）未对租赁内容进行谈判商定的情况下，即认定双方对于系争房屋续租事宜达成协议，缺乏事实与法律依据。双方的租赁关系已于2019年9月30日终止。汪肇安必须在判决生效的十日内腾退房屋，并支付此前拖欠的管理费、电费等合计约34万元。因不服判决，汪肇安已提起上诉。

上游新闻记者梳理上海市高级人民法院网发现，仅今年6月、7月间，就有26起该家具村起诉商户的合同纠纷开庭。

6月8日，上海青浦区，吉盛伟邦家具村标志性建筑被拆除。/受访者供图

4 买卖不破租赁，一年一签合同或无效

一直关注此案的华东政法大学法律学院院长金可可认为，吉盛伟邦将土地使用权转让给绿地集团没有问题，但《合同法》规定，“买卖不破租赁”，这一条款指：即使所有权人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由，否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。

在本案中，合同一年一签实际上是谈判地位不平等造成的。《合同法》规定，因故意或者重大过失造成对方财产损失的、以合法形式掩盖非法目的，以及一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益等现象，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。

此外，根据家具业行规，签订合同后商户会投入巨额资金装修、设计，商户有足够的理由长期经营。在这种情况下，双方长期合作关系，从表面上看不受一年一签的影响。

2019年10月16日，上海青浦区赵巷镇政府发函表示，绿地改造项目政府尚未审批。经证实，截至目前该项目仍未获批复。/受访者供图

5 升级规划方案未获批，涉嫌私自改变土地用途

商户与吉盛伟邦家具村的纠纷，起因在于一份《上海吉盛伟邦家具村升级改造告知函》。走访中上游新闻记者注意到，在吉盛伟邦家具村拆迁现场，并未对升级改造及相关规划进行公示。现场工人称对于改造情况也不清楚。

另据赵巷镇政府出具的《信访 事项答复意见书》显示，目前对绿地转型升级的方案，政府尚未审批。对此，上游新闻记者多方核实了解到，截至目前，家具村升级为市西科技园的规划和方案仍未得到批复。

因此，商户们质疑，绿地集团私自改变土地用途的行为，本身已涉嫌违法。

针对家具村升级规划方案目前尚未审批的情况，浙江五联律师事务所徐利平律师表示，根据《城市房地产管理法》及相关规定，土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。

同时，根据《协议出让国有土地使用权规定》（国土资源部21号令）以协议出让方式取得国有土地使用权的土地使用者，需要将土地使用权出让合同约定的土地用途改变为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用途的，在取得出让方和规划管理部门同意后，签订出让合同变更协议或重新签订出让合同，按变更后的土地用途，补缴土地出让金。

在本案中，根据《升级改造告知函》的说法，升级改造属于房地产开发行为，明显属于改变土地使用用途的行为。根据相关法律规定，该地块需要重新进入土拍流程，并根据拆迁补偿相关办法对商户进行补偿。换言之，绿地集团只是该地块的竞拍者之一，其能否中标并不确定。 但结合目前的情况来看，绿地集团似乎对拿到该地块已十分有把握，因此有理由怀疑其中存在暗箱操作的情形。

另外，如上海吉盛伟邦绿地国际家具村市场经营管理有限公司不具备房地产开发资质，其作为升级改造的主导者，本身也属于违法行为。

“我们已经准备好材料，准备向土地主管部门进行投诉，要求该地块按照正常法律途径重新竞标、拍卖。”商户们表示。