东莞限购冲击波：落户生意火爆，深圳人立志攒

      7月24日，东莞，晴。在号称负离子每立方米高达一万个的松山湖区域，金域松湖、翠珑湾等几个高端楼盘，绕着华为总部围成一圈，房子很靓，云朵很美。

在这里，房产中介三步一家。某家连锁中介门口，挂的还是2019年5月的东莞房价：松山湖区域均价为3.4万元/平方米，南城区均价为2.7万元/平方米。

这个价格早已成为历史。当天房源信息显示，翠珑湾二期新房均价蹿至5.2万元/平方米，其中一套还被马克笔划掉了，改成了5.5万元/平方米。

下午4点，中介小艾吸着奶茶接了个活儿。第二天，一个广州女孩和男友要来看房。组长叮嘱她，这对情侣对东莞不熟，多带他们走走。

7月25日0点，东莞一月之内第三次官宣限购政策。这对情侣爽约了。

此次东莞市住建局联合12个部门共同发布的《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（以下简称《通知》），被称为东莞“史上最严”楼市调控政策。通知明确，新政后购买的房子，需要取得产权证满3年方可交易；非东莞户籍全面限购，无论是买新房还是二手房，至少需要1年社保才能在东莞买房；家庭名下有两套房的，将不能再买房。

一觉醒来，一大波人失去了买房资格。

炸锅

消息一出，不下5个东莞买房群集体炸锅。

7月25日凌晨2:50，“叮咚”一声的微信提示音显出夏夜的静。某个在东莞开印刷厂的外地老板在群里忧伤地发言：二手房没机会上车了。早晨6:17，群主转发了他连夜撰写的限购新政推文：“个人认为，此次限价比较温和。”

更多人是早上知道这个消息的。

从清晨7点开始，东莞买房群里的“叮咚”声此起彼伏。有不少人已经走到签合同、付定金甚至银行贷款到位的阶段，但因为不符合此次限购人群的条件，变得极度焦虑。

“半夜鸡叫啊。”“一觉醒来没资格了，今天约好去看二手房的。”也有刚刚过户的人出来哀号：“我是不是高位站岗了？”

“其实之前也有听到一点限购的风声，但觉得7月2日的文件已经限购了，就没有催中介帮我网签。”在深圳工作的女白领顾心，刚以4.5万元/平方米的均价入手一套东莞南城的房产。

入行2年的中介小艾也认为，短时间内，东莞不太可能三度限购。

小艾是从刚需客的角度出发分析的：“东莞的外地人太多了，很多人没有社保和公积金，限购会误伤一片。”长期在碧桂园销售一手房的詹先生则认为，如果现在加大限购力度，大量的新房库存有可能积压到明年，一旦开发商们为了回款降价甚至亏本出售，就会出现一二手房倒挂的局面。

更多人深信，在东莞买房是刚需，不存在打击和限购的必要。

“东莞南临深圳北靠广州，现在正是吸引人才的时候。如果限购，怎么吸引来自深圳的高收入人群？”“要考虑买不起房的深飘的感受啊。”“都是中介炒作的，催你买房呢。”

7月24日下午5点左右，东莞买房群里有人喜滋滋地发话：“都快下班了，看来限购的消息是假的。”

苗头

涨了大半年，东莞这次限购的苗头不是没有。

7月21日就有中介放出消息：本周五，东莞将开启限购。没几个人当回事：“这个月初，东莞刚刚出了限购政策啊。”

7月2日，东莞面向一手房市场发布预售体量限制、收紧新房限价政策；7月15日，东莞发布《关于加强商品住宅网签销售信息公开的通知》；10天后，《通知》的出台令外界直呼意外。

一个月内，东莞楼市连打三次补丁，原因只有一个：楼市太热了。

根据房讯网数据，今年以来，东莞房价一度领涨全国，无论是一手房还是二手房，均涨幅惊人。一手房方面，东莞万江区、厚街镇、东城区涨势尤为凶猛，其中万江同比大涨48.8%；二手房方面，房价跳涨严重，尤其是松山湖、南城区等区域的二手挂牌价普遍突破4万元/平方米，部分房源甚至冲上6万元/平方米。

在小艾负责的翠珑湾小区，上半年，有业主买房不到三个月，就“挣”了100万元。而出售房屋的业主中，每早出售一个月，就意味着少赚20万―30万元。“翠珑湾三期的一个业主，4月份以3.3万元/平方米的均价卖了房子。5月份，同样户型，均价涨到3.6万元/平方米。”小艾回忆。

据小艾介绍，7月初调控政策出台后，市场反应微乎其微。东莞购房群里，大家反而讨论得更热烈了。

“被调控的地方才值得入手”“调控就是为了涨得慢一点”“再不买，松山湖、南城要6万元/平方米了！”每天入群咨询买房的人越来越多，很多人公开表示，手头已经有2―3套房，但还是想观望入手。

“上半年的这次大涨，把东莞的城市定位进行了一次普及：大湾区重要城市、交通中心、供不应求、产业集群。”买房群里，有人总结出“囤房”的四个原因。

落户

大家很快发现，对东莞市户籍人口来说，这次限购新政几乎没有任何杀伤力：依然是新房限2套，无社保要求；二手房不限套数。

“深圳‘7·15’新政是户籍与社保资格双限，东莞则依然是对非莞户的社保单限，那就要看东莞的产业基础是否足够吸引人才落户东莞，从而直接打破新政门槛限制了。”易居克而瑞深圳区域总经理陈洪海在解读新政时分析道。

“仔细一看，这根本就不是限购，而是利用买房增加东莞的户籍人口，只要入户就还能买买买啊。”7月25日当天，最初的焦虑过后，智慧的群众在买房群里给出了自己对此次限购新政的解读。

但问题来了：有多少人会为了买一套房子落户东莞？

“我咨询了很多中介，都说虽然贷款下来了，但因为还没有网签，还是交易不了。”顾心是研究生学历，入户东莞不难，只需要出示一个月以上社保和居住证即可。但她说，如果这次买房失败，就不会考虑入户东莞了：“都走到这一步了，居然还是不能买房，这儿的政策也太不人性化了。”

另一位手头已有2套东莞房产的陈松同样拒绝放弃深圳户籍：“东莞户口没有深圳户口值钱，我怕放弃了以后就再也回不去了。”

话虽如此，《通知》发布后，东莞户籍服务机构的生意顿时火了不少。

东莞楼市大V们是最灵敏的，除原有的买房群外，又纷纷开通户口咨询群，并在群里推荐了数个代办户口的中介。7月25日晚9点，一位专职考试入户的机构员工还在加班。“今年，通过我们机构考试入户的人已经有5000人了。”该员工说，以往外地人入户的主要原因是为了孩子上学，这两天咨询的基本上都是炒房客。”他意识到自己说错话了，赶紧改口，“是刚需，不是炒房。”

攒房

这半年来，东莞高企的房价，到底是靠刚需客涨起来的，还是让炒房客给拱起来的？

近10年，不少年轻人都觉得，东莞正慢慢褪去“打工者天堂”的刻板印象，取而代之的，是“深圳创新+东莞智造”的新标签：以华为的松山湖科研中心、万科的建筑研究中心、大疆的研发部门等为代表，东莞松山湖陆续聚集起大量来自深圳的企业。

深圳和东莞在产业领域已经进入良性的互通循环。这两年来，以“东进战略”引流部分深圳常住人口到周边城市如东莞、惠州，加速深莞惠都市圈一体化，成了深圳官员们经常挂在嘴边的城市发展重点。

眼下，从深圳北站坐高铁到虎门仅需17分钟。东莞正在修建地铁1号线、3号线等延伸至临深片区，均为未来直接接驳深圳地铁埋下伏笔。正因这样得天独厚的地理位置，不少人认为，过去一年东莞房价的暴涨，只是填平了这一广深房价洼地原本应有的价格。

“我来东莞7年了，最初买房，是因为老家县城的房子也不便宜。”东莞某五金厂老板李茂生来自江西赣州市某农村，2013年刚来东莞时，老家县城的房价已近8000元/平方米，而东莞靠近莞城的小区新房才1万元/平方米出头。

奋斗了几年，厂子规模越来越大。2018年，李茂生又花了300万元为即将结婚的儿子购买了一套十里江湾的别墅。年初和对门邻居交流，李茂生发现这套别墅已经涨到了500万元。今年6月，有中介打电话来问：600万元卖不卖？

李茂生不认为自己在炒房：“我纯粹是被东莞的创业环境吸引的，这里产业链完整，想要某种纸箱、零件，很容易就能在隔壁工厂里找到合作的。去深圳找我的海外客户谈生意，也很方便。”

李茂生同时提到，疫情期间，儿子投资的日料店亏损严重，外贸行业也受到重创，一些工厂主不得不转战楼市。在他们看来，房子才是硬通货。“我疫情期间没买房，但我理解那些买房的老板。生意不好做，钱放在银行又贬值。甚至到了什么情况呢？如果你手头没几套房产，银行可能都不敢贷款给你。”李茂生说。

和李茂生不同，在东莞，真正的买房刚需，来自于一批在广州和深圳工作的年轻人。

深圳这些年房价暴涨，很多刚毕业的年轻人即便拥有高学历，也渐渐失去在深圳买房的希望。

陈松结婚多年，2015年和2020年分别购置一套东莞房产，总共带来大概250万元的增值。由于在深圳福田上班，夫妻俩不可能每日通勤，目前这两套均价为4万元/平方米的房都在出租。而在福田，安居客显示，6月挂牌均价为9.7万元/平方米。

陈松夫妇计划等孩子出生了，双双辞职定居东莞。“这辈子打算在东莞攒五套房，这是普通人最接近财务自由的方式了。”“如果需要买第三套房，我会让老婆或者孩子入户东莞，我保留深圳户籍。”陈松早已规划好一个家庭的未来，“也算是沾一点东莞户口的福利吧。”

卡在网签流程的顾心快30岁，拥有一套婚前房产是她一直以来的心愿。在深圳，她无法实现这个愿望，但在东莞，她找到了自己心仪的房子，“如果这次能够成功买房，我就可以放心结婚了”。

对像陈松、顾心这样在深圳打拼的年轻人来说，内地家乡发展缓慢，已经是回不去的乡愁；单靠目前的薪水，又无法在短时间内买到深圳的房子。两难之间，只有把目光投向东莞。

转战

7月25日限购政策发布当天，东莞凯旋国际某75平方米房源，立减30万元；万科松湖传奇某97平方米房源，立降15万元。但到7月27日，据小艾透露，两套降价的房子仍然没有卖出去。

就在一天前，东莞买房群已经重新恢复了往日生机。

“需要看房的找我报名，今晚6﹕30看房。”一位正在出售学区房的业主在群里吆喝。她出售一套莞城学区的地铁房，小学和初中可以就读莞城中心小学与东莞中学。因为好的学区房仍然是紧缺资源，限购对她的影响几乎可以忽略。

陈松也认为，即便此次限购政策出台，东莞房价不会跌，甚至还可能继续涨。“限售从2年加码到3年，市场上的房源减少了。三年后，等新户籍人口再来一波高峰，很难说东莞的房价会不会再继续涨下去。”

官方数据显示，2010年以来，东莞常住人口由822.48万人增至2018年的839.22万人。2019年，东莞常住人口达到846万，对比珠三角城市，仅次于广州、深圳，列地级市第一。东莞此次限购，有可能会吸引这一部分人入户。

“疫情期间，公安部门掌握了更多常住人口数据。实际上，东莞常住人口已经超过1000万了。”东莞公安部门某工作人员形象举例，“现在出门越来越堵车，你没见海底捞和喜茶店也越来越多了？”

7月27日，小艾说自己的不少同行开始转发惠州房产的广告了。这些中介不约而同地更新了自己的朋友圈：深圳7·15新策，我带你走到路上，你失去购房资格 ；东莞7·25新策，我大半夜被吵醒，看你买不了东莞 ；别考虑了！我怕过两天带你走到一半，惠州没房了。